“我们园区这个月招到两家好企业，税收有上千万元。”松江区泗泾镇九淦一六八产业园区负责人郑景伟满脸兴奋地说。
鲜为人知的是，这家园区之前险些废弃，常年收不上租金，资不抵债，甚至陷入司法拍卖漩涡。得益于泗泾镇创新星级园区认定政策，引导园区通过“债权+股权”的方式盘活不良资产，这才转危为安。
在外部环境多变、经济下行压力加大的当下，一些园区运营难，企业也被压得喘不过气来。处于经济发展最前沿，与园区、企业打交道最多的街镇一级的基层政府，如何在关键时候通过营商服务，陪伴园区和企业共渡难关？
上海优化营商环境8.0版行动方案中要求，各区和街镇创建“一区一品”“一街一品”“一镇一品”的特色营商环境服务，打通政策落到实处的“最后一公里”。
近期，记者深入采访松江街镇了解到，泗泾、九亭、九里亭、方松等街镇，有的面临园区转型升级挑战，有的“无土招商”缺乏抓手，但都在竭尽全力，通过精准服务、政策创新与生态共建，守住市场主体的韧性底线，努力走出一条“政府搭台、企业唱戏”的营商环境优化之路。
微型引擎，评定星级园区激活产业生态
在泗泾镇，之前濒临关停的九淦一六八产业园区，如今不愁租金，还将目光聚焦在企业对地方的税收贡献上。这一转变背后，蕴含着园区发展的新思路——泗泾镇以“星级产业园区认定”为突破口，通过制度设计、资源整合与动态管理，引导园区转型与地方经济深度融合。
松江的园区开发较早，不少在业态分布上缺乏科学性，部分园区产权人为了图省事儿，直接将厂房转租给“二房东”进行招商管理。这种模式虽然在一定程度上减轻了产权人的负担，但却带来了新的问题——“二房东”在引进企业时往往短视，只看重租金收入，而忽视了企业的质量和长期发展潜力。有的园区既缺乏专业的招商运营能力，又不愿意更新道路等基础设施，企业不愿进来，厂房空置造成恶性循环。
如何激发园区的内生发展动力？泗泾镇在区级部门指导下，创新制定《泗泾镇星级产业园区评定办法》，将政策资源精准投向符合产业导向的园区，通过“基本条件+产业定位+管理效能”三重筛选标准，引导园区聚焦高成长性、高附加值企业。五星级园区奖励500万元，四星级300万元，三星级100万元，资金用于园区基础设施升级、企业服务优化等。
转型发展低空经济和新能源汽车销售的九淦一六八产业园
泗泾镇党委书记孙长城表示，通过差异化奖励政策，引导镇内28家园区向“高产出、高创新、高贡献”方向发展，激发园区内生动力。
以前，一些园区只管收租金，对于园区内企业要求提升硬件环境的诉求置之不理，政府部门也缺乏行之有效的抓手。如今，为了被评为星级园区，园区主动对标《泗泾镇星级产业园区评定办法》中的硬件设施、安全管理制度、专业运营能力等指标，推动园区从“物理空间”向“创新生态”转型。去年，泗泾镇星级园区企业亩均税收超百万元，较评定前提升明显，成为区域产业高质量发展的“微型引擎”。
在园区运营过程中，泗泾镇倡导“由房东变股东，最终联合投资”的创新理念。
由木质家具生产厂转型为园区的红虹木业，过去只关心园区企业是否按时缴纳房租，如今园区致力于成为专业的孵化器。园区负责人朱林平说，每天通过观察企业的快递、咖啡等消费情况，来了解企业的运营状况和发展活力。
“通过观察和服务企业，我们投资了多家园区企业。比如，塔望科技最早来园区时，只有两名大学毕业生。通过长时间观察，我们发现企业极有潜力。在对方缺乏市场推广资金需要融资时，园区成为最初的天使投资人。”朱林平说，眼下，塔望科技年产值达数千万元，处于爆发前夜。
孙长城表示，对于一些有前瞻性的企业，要引导园区不要仅以税收和规模来衡量其价值。即使企业目前规模较小，但只要具有发展潜力和创新精神，就应该给予支持和关注。这样，园区与企业就形成了利益共同体，共同承担风险，共享发展成果，从单纯的房东角色转变为企业的合作伙伴。
精耕细作，“无土招商”亦可形成强磁场
相比于镇，街道作为土地资源相对匮乏的基层单元，招商服务的特点是“无土招商”，如何让企业在经济下行压力中“留得住、发展好”？
在九里亭街道党工委书记王平看来，街道通过“三个转变”创新“无土招商”模式，走出了一条特色化、高效化的招商引资之路。
首先是从“土地招商”转向“服务招商”。通过“服务包”制度，九里亭街道以企业需求为核心，组建“服务管家”队伍常态化走访企业，帮助解决融资、场地、政策申报等难题，打造全生命周期服务体系。
今年上半年，九里亭街道某家企业拿到大订单后发现发票额度不够正焦急时，街道联系税务机关帮企业迅速解决了问题，继续安心拓展业务。
九里亭街道副主任朱秀兵表示，“服务管家”队伍通过梳理企业痛点，形成“一企一策”服务清单，涵盖政策申报、融资对接、人才引进等20余项服务。例如，针对科技型企业，协调区科委开通绿色通道，缩短专利补贴发放周期；为外贸企业对接海关“单一窗口”，提升通关效率。
其次是从“被动等待”转向“主动出击”。上海郊区一些街道缺乏土地、资金等资源，但地理位置佳，更能发挥背靠国际大都市的优势。这两年，九里亭街道通过展会招商方式拓展资源，每年参加进博会、FBIF食品创新展等国际展会，通过“展位即窗口”展示街道“小而美”的发展错位优势，为企业提供“研发在上海、生产在长三角、市场在全球”的协同布局方案。
第七届进博会长三角G60科创走廊投资推介会上，松江区九里亭街道承接虹桥国际开放枢纽资源要素辐射，北部商务区和秀浜地块一经推出，就受到市场主体热捧
2025年FBIF食品创新展在国家会展中心（上海）举行，九里亭街道硕亭科创园区主动对接大虹桥实施“借展招商”策略
“我们抓住机遇主动出击，将服务窗口前移至行业展会，将展位变为招商服务站。”朱秀兵告诉记者，展会招商不是去看热闹，要从策划到跟踪全流程把控，才能将展会流量转化为落地项目。
九里亭街道将“展会招商”细化为三步工作法：一是前期精准策划，根据九里亭街道产业定位，筛选目标展会，制定个性化参展方案，提前对接参展商名单，锁定潜在客户；二是现场高效洽谈，预先组建“招商专员+行业专家”团队，在展位设置咨询台、体验区，通过产品演示、政策解读吸引企业；三是后期长效跟踪，建立“展会企业库”，对意向企业进行分级管理，定期回访。
今年，某智能装备企业曾在展会上咨询，九里亭街道通过数个月持续跟进，协助其解决厂房租赁、员工落户等问题，最终促成项目落地。
最后是从“单点突破”转向“打造生态”。楼宇经济是上海不少街道的特色，如何建立楼宇经济的招商引资“强磁场”？
这几年，九里亭街道在楼宇里设立综合服务中心，提供政策咨询、项目申报、融资对接等一站式服务，企业无需再为繁琐的政务手续四处奔波。
“街道的科创发展生态并不是孤立的。由于缺乏土地资源，我们有好的项目也会推荐给其他街镇。”朱秀兵说。
近期，九里亭街道推动的繁枫新能源项目落户松江洞泾镇，这是街道按照松江区委招商引资联动机制、积极响应区内项目流转共享机制的又一实践。针对企业自购土地建设总部的核心诉求，九里亭街道在区级统筹下快速联动兄弟街镇，一周内完成选址、环评等流程，成为区内招商引资“区级统筹、街镇联动”的典范。
“曲率引擎”加速器项目落地九里亭
近邻优势，当好企业与高校的“中间人”
面对“无土招商”的现实制约，方松街道则凭借其与松江大学城“贴身相邻”的独特地理位置，巧妙打出“大学牌”，通过一系列举措将高校资源转化为产业发展动力，打造“热带雨林式”科创生态。
2018年落户方松街道的上海裕诗实业有限公司专注半导体材料研发，但近两年在科研成果研发和转化过程中始终差“一口气”，眼看要错过产品上市的黄金期。
方松街道了解企业情况后，帮助企业对接东华大学相关研发团队，共同推进PFA碳纤维复合材料国产化项目。在校企双方的共同努力下，项目取得显著进展，不仅材料性能达到国际先进水平，而且成本下降40%。目前，项目已完成小试，即将进入中试阶段。
松江大学城
“我们抢抓建设松江大学城科创源的战略机遇，搭建产学研合作平台，促进高校科研成果与企业需求的有效对接。”方松街道办事处主任陈峰表示，街道一方面组织企业与高校科研团队开展面对面交流活动，让企业深入了解高校的最新科研成果，寻找合作契机；另一方面，鼓励高校教师和学生带着科研项目到企业进行实践和转化，为企业提供技术支持和创新思路。
眼下，方松街道越来越多的企业开始在“身边”的高校资源中寻找技术突破口。“我们以前是接项目做安装，现在逐渐往智能化技术转型。”岁丰（上海）电梯安装工程有限公司相关负责人表示，企业通过与大学城教授团队合作，攻关电梯自动检测、温控调节、非接触控制等技术，成功获批建立市级专家工作站。
这两年，方松街道还利用高校周边的闲置楼宇，打造了多个创新创业孵化基地。这些孵化基地不仅提供了办公场地、设备设施等硬件支持，还配备了专业的创业导师团队，为创业项目提供全方位的指导和服务。
“有的企业找不到高校对接之‘门’，我们就是那个‘中间人’。”方松街道党工委书记李涛表示，从项目策划、市场调研到融资对接、团队建设，孵化基地的创业导师们都能给予针对性的建议和帮助。
虽然只是街道层面设立的孵化基地，但在大学城的“智力”加持下，高校博导、院士等都有可能成为创业导师。如今，在孵化基地的培育下，一批批创新型企业和项目茁壮成长，逐渐形成产业集聚。比如，主营电站设备的昱章电气通过松江大学城高端智力和人才资源，让技术实现从实验室到生产线的“零时差”转化。
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